Construir una casa en Sant Cugat del Vallès

Primero, la parcela

Antes de hablar de la casa hay que hablar del terreno. En Sant Cugat del Vallès, como en el resto del área metropolitana, cada parcela tiene una calificación urbanística que fija qué se puede construir en ella. De esa calificación salen los números que definen el proyecto:

• Edificabilidad: cuántos metros cuadrados de techo puedes construir.
• Ocupación: qué parte de la parcela puede ocupar la casa en planta.
• Altura y número de plantas.
• Separaciones a lindes y a la calle.
• Tipología admitida: vivienda aislada, pareada o agrupada.

Puedes consultar la calificación en el Mapa urbanístic de Catalunya, pero la lectura fina la hace el planeamiento vigente del municipio, con sus modificaciones. Nosotros la hacemos antes de que firmes la compra.

Lo que no dice el plano

Hay cosas que no aparecen en la ficha urbanística y que cambian mucho el coste de una casa:

• La pendiente. Un terreno inclinado puede ser una oportunidad (una planta semienterrada, vistas) o un coste añadido en muros y excavación.
• La orientación. En el Vallès, el sol de sur en invierno es el mejor aliado del confort y del ahorro.
• La geotecnia. Un estudio geotécnico te dice cómo es el suelo y qué cimentación necesitas.
• Los árboles. Algunos municipios protegen el arbolado existente.
• Acceso y acometidas. Agua, electricidad, saneamiento y el acceso de la maquinaria de obra.

El proyecto: básico y de ejecución

Una casa de obra nueva se proyecta en dos pasos. El proyecto básico define la casa (plantas, alzados, superficies, justificación urbanística) y es el que se presenta para pedir la licencia. El proyecto de ejecución desarrolla todo lo necesario para construir: estructura, instalaciones, detalles constructivos, materiales, mediciones y cumplimiento del Código Técnico de la Edificación. Con él, la constructora puede presupuestar con precisión.

Separar las dos fases tiene una ventaja: puedes pedir la licencia con el básico mientras se desarrolla el de ejecución.

La licencia de obras

La licencia la concede el Ayuntamiento de Sant Cugat después de comprobar que el proyecto cumple el planeamiento y la normativa. Además del proyecto se piden otros documentos, como el estudio de gestión de residuos de la construcción y la designación de la dirección facultativa. Los plazos reales dependen del proyecto y del momento; los incluimos en el calendario desde el principio.

La obra y la entrega

Durante la obra, la dirección facultativa (arquitecto y arquitecto técnico o aparejador) comprueba que se construye lo proyectado, resuelve los imprevistos y controla la calidad. Al terminar se firma el certificado final de obra, se pide la licencia de primera ocupación cuando el Ayuntamiento la exige y la cédula de habitabilidad de primera ocupación, que es la que te permite contratar suministros definitivos y habitar la casa.

Dos ejemplos en Sant Cugat

En AR07 proyectamos dos viviendas pareadas que se leen como un único volumen, con fachada de lamas de madera y la piscina como único punto en común. En BO24, en cambio, no había que empezar de cero: ampliamos una casa existente con un garaje en sótano, una sala bajo una claraboya circular y una cocina exterior que une la casa original con la nueva.

Si estás pensando en construir

La primera visita es gratuita. Venimos al terreno, lo leemos contigo y te decimos qué cabe. Más información en arquitectos en Sant Cugat y el Vallès.