Construir una casa en Andorra

Un país, siete parroquias

Andorra está dividida en siete parroquias: Canillo, Encamp, Ordino, La Massana, Andorra la Vella, Sant Julià de Lòria y Escaldes-Engordany. Cada una tiene su Comú, que es quien aprueba el planeamiento parroquial y concede las licencias de obra. Por eso la primera pregunta no es «¿se puede construir en Andorra?», sino «¿qué permite el plan de esta parroquia en esta parcela?».

Paso 1: si eres extranjero, la autorización

Desde la Llei 5/2025, per al creixement sostenible i el dret a l'habitatge, la inversión inmobiliaria de extranjeros está más regulada. Un inversor extranjero no residente necesita autorización previa del Govern y solo puede ser propietario de:

• una parcela de terreno o una vivienda unifamiliar, o bien
• hasta dos pisos, apartamentos o estudios, con un número limitado de plazas de aparcamiento y trasteros asociados.

Además, la Llei 3/2024 creó el impuesto sobre la inversión extranjera inmobiliaria, con un tipo progresivo según el número de inmuebles. En enero de 2026 se aprobó la Llei 2/2026, que da continuidad a estas medidas. La normativa ha cambiado varias veces en poco tiempo: antes de comprar, confirma la redacción vigente con tu gestoría o con el Govern.

Paso 2: leer la parcela

Antes de firmar la compra hay que saber qué se puede construir:

• Calificación en el plan de ordenación y urbanismo parroquial.
• Edificabilidad, ocupación y altura.
• Pendiente y geotecnia. En Andorra, los muros de contención y la excavación pueden pesar mucho en el presupuesto.
• Acceso rodado, también en invierno.
• Orientación. En un valle de montaña, las horas de sol en invierno no son iguales en las dos laderas.
• Riesgos naturales como aludes o desprendimientos, que el planeamiento identifica en algunas zonas.

Paso 3: el proyecto y el arquitecto

La ley que regula la profesión de arquitecto en Andorra obliga a quien ejerce en el Principado a estar colegiado en el Col·legi Oficial d'Arquitectes d'Andorra. El proyecto se presenta visado y con la documentación que pida el Comú. Como en cualquier obra nueva, hay una fase de proyecto básico, que define la casa, y otra de ejecución, que la desarrolla para construirla.

Paso 4: la licencia del Comú

Con el proyecto, se solicita la licencia de obra al Comú de la parroquia. El Comú comprueba que la casa cumple su plan y sus ordenanzas, que en Andorra suelen incluir condiciones estéticas sobre cubiertas, materiales de fachada y colores para mantener la coherencia con el paisaje de montaña.

Paso 5: construir en montaña

Una casa de montaña se construye con otras prioridades:

• Aislamiento y carpinterías de altas prestaciones: el invierno es largo.
• Cubiertas preparadas para la carga de nieve.
• Muros enterrados bien impermeabilizados y drenados.
• Temporada de obra: en cotas altas, el invierno condiciona el calendario.
• Piedra y madera, que aquí son los materiales del clima y del paisaje.

Cómo te acompañamos

Te ayudamos desde antes de la compra: leemos la parcela, estimamos qué cabe y cuánto costará, y organizamos el proyecto, la tramitación y la obra. La primera visita es gratuita. Más en arquitectura en Andorra.